Ratgeber von Markus Gruber

Räumungsklage und Zwangsräumung: Das müssen Mieter und Vermieter wissen

Ein Zuhause zu haben, ist für die meisten Menschen ein Grundbedürfnis und ein wichtiger Teil ihrer Lebensqualität. Doch was passiert, wenn Mieter ihre Miete plötzlich nicht mehr zahlen oder gegen regelmäßig gegen die Hausordnung verstoßen? Oftmals sehen sich Vermieter gezwungen, eine Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben.

Stellt sich der Mieter allerdings quer und zieht aus der Wohnung nicht aus, können Vermieter diesen nicht einfach rausschmeißen, sondern müssen eine Zwangsräumung über den rechtlichen Weg durchsetzen. Bei einer bevorstehenden Räumungsklage müssen insbesondere Vermieter einen langen Atem mitbringen, denn der Prozess kann sich schlimmstenfalls über Jahre ziehen.

In diesem Artikel erfahren Sie, wann es zu einer Räumungsklage kommt, welchen Prozess alle Beteiligten dabei durchlaufen müssen und wie es erst gar nicht zur einer Zwangsräumung kommen muss.

Was ist eine Räumungsklage bzw. eine Zwangsräumung?

Die Räumungsklage und Zwangsräumung stehen in einem engen Zusammenhang, dürfen aus rechtlicher Sicht jedoch keinesfalls geleichgesetzt werden. Die Unterscheidung lässt sich wie folgt erklären:

Eine Räumungsklage ist ein gerichtliches Verfahren, das ein Vermieter einleiten kann, um einen Mieter aus der gemieteten Wohnung oder dem gemieteten Haus zu entfernen. Die rechtliche Grundlage ergibt sich aus § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung herauszugeben. Im Rahmen der Klage wird dabei geklärt, ob das Mietverhältnis beendet wurde. Das kann z.B. durch wirksame Kündigung der Fall sein. Die Möglichkeit des Gerichts, eine vorläufige Eilentscheidung zu treffen, wird dabei durch § 940a Zivilprozessordnung (ZPO) eingeschränkt. Möglich ist eine solche Entscheidung nur in einigen Ausnahmefällen, wie widerrechtlichem Besitz oder einer Gefahr für Leib oder Leben.

Eine Zwangsräumung der Wohnung, auch Delogierung genannt, ist die tatsächliche Vollstreckung eines Räumungsurteils bzw. des dadurch erlangten Räumungstitels durch den Gerichtsvollzieher. Der Zweck einer Zwangsräumung besteht darin, den Mieter aus der Wohnung oder dem Haus zu entfernen, wenn er trotz des Räumungsurteils nicht freiwillig auszieht. Für den Vermieter ist ein gerichtliches Vorgehen bei Weigerung des Mieters oft unerlässlich. Anders als von vielen vermutet, darf der Vermieter die Schlösser nicht einfach austauschen und den Mieter vor die Tür setzen. Eine solche Eigenmacht kann sogar dazu führen, dass der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz hat.

Tipp: Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen

Vermieter sollten bedenken, dass eine Räumungsklage Risiken birgt. Wenn der Mieter obsiegt, darf dieser in der Wohnung bleiben und der Vermieter muss die Kosten des Verfahrens tragen. Daher sollten Vermieter eine Klage nur dann einreichen, wenn es reelle Erfolgschancen gibt. Eine Klage wegen Eigenbedarf gegen eine hochschwangere Mieterin auf Räumung der Wohnung ist zum Beispiel weitestgehend aussichtslos. Es empfiehlt sich in jedem Fall, einen Fachanwalt zur Einschätzung der Erfolgschancen zu Rate zu ziehen.

In welchen Fällen kommt es zu einer Räumungsklage?

Zu einer Räumungsklage kann es kommen, wenn sich Vermieter und Mieter über die Beendigung des Mietverhältnisses nicht einig sind. Die häufigsten Gründe für die Kündigung seitens des Vermieters sind damit auch die häufigsten Gründe für eine Klage. Dazu gehören die Folgenden:

  • Zahlungsrückstände: Ist der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung und damit eine Räumungsklage
  • Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses: Wenn das Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter aufgrund schwerwiegender Konflikte unzumutbar geworden ist, kann ebenfalls Klage erhoben werden
  • Zweckentfremdung: Auch wenn der Mieter die Wohnung zweckentfremdet, indem er sie z.B. gewerblich nutzt oder untervermietet, kann dies eine Klage rechtfertigen
  • Sonstige Vertragsverletzungen: Lärmbelästigung oder vorsätzliche Beschädigung der Wohnung sind ebenfalls mögliche Klagegründe

Ablauf einer Räumungsklage

Eine Räumungsklage kann ein langwieriger und nervenaufreibender Prozess sein, der Vermieter vor viele Herausforderungen stellt. Der folgende Text beleuchtet die verschiedenen Schritte einer Räumungsklage und gibt Tipps, worauf Sie dabei achten müssen.

Der Ablauf einer Räumungsklage im Überblick:

  1. Der Vermieter erklärt die rechtswirksame Kündigung.
  2. Der Mieter weigert sich auszuziehen.
  3. Der Vermieter reicht Klage beim zuständigen Amtsgericht ein.
  4. Die Klage wird dem Mieter zugestellt.
  5. Mieter und Vermieter werden bei Gericht angehört. War die Kündigung wirksam, obsiegt der Vermieter und erhält einen Räumungstitel.
  6. Der Gerichtsvollzieher legt den Räumungstermin fest und nimmt die Zwangsräumung vor.

Schritt 1: Kündigung des Mietverhältnisses

Im ersten Schritt muss die Kündigung eines Wohnraummietvertrages stets schriftlich erfolgen und eine nachvollziehbare Begründung enthalten. Grundsätzlich muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen. Das kann z.B. der Eigenbedarf oder eine Pflichtverletzung des Mieters sein. Die einzuhaltende Kündigungsfrist beträgt im Rahmen der ordentlichen Kündigung zwischen drei und neun Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses.

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, kann der Vermieter ggf. sogar fristlos kündigen. So können zum Beispiel eine nicht genehmigte Untervermietung oder erhebliche Zahlungsrückstände über mehr als zwei Monate oder in Höhe von zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Anstelle der einseitigen Kündigung können Mieter und Vermieter sich auch im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrages auf die Beendigung des Mietverhältnisses einigen. Häufig ist die Zahlung einer bestimmten Summe für den Auszug vor Ablauf der Kündigungsfrist Inhalt einer solchen Vereinbarung.

Schritt 2: Mieter zieht nicht aus – diese Optionen haben Vermieter

Zieht ein Mieter trotz zugestellter Kündigung nicht fristgerecht aus, sollten Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses zunächst widersprechen. Dieser Ausspruch kann auch schon im Rahmen der Kündigung erfolgen. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass eine sogenannte “Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses” nach § 545 BGB eintritt.

Im Folgenden gilt es dann, mit dem Mieter eine gemeinsame Lösung zu finden. Dafür muss in Erfahrung gebracht werden, warum der Mieter nicht fristgerecht ausgezogen ist. Vielleicht konnte in der Kürze der Zeit keine neue Wohnung gefunden werden oder die Umzugskosten sind nicht zu stemmen. Der Vermieter kann hier seine Unterstützung anbieten. Lässt sich in diesem Schritt keine Einigung finden, kommt es schließlich zur Klageerhebung.

Schritt 3: Klageerhebung durch den Vermieter

Erst nach Ablauf der Kündigungsfrist kann die Klage beim zuständigen Gericht erhoben werden. Dabei sollten Vermieter stets darauf achten, dass der Mieter einen Anlass zur Klage gegeben hat. Anderenfalls droht, bei Anerkenntnis des Mieters, eine nachteilige Kostenentscheidung. Als Vermieter müssen Sie daher stets die für den Auszug gesetzte Frist zuerst abwarten. Auch bei der an sich fristlosen Kündigung muss dem Mieter eine angemessene Frist zum Auszug gesetzt werden. In der Regel sind das zwei Wochen. Erst danach sollte Klage erhoben werden. Hat der Mieter glaubhaft einen Räumungstermin angekündigt, der kurz nach der gesetzten Frist liegt (z.B. wenige Tage), sollte auch dieser Termin abgewartet werden.

Betrifft die Klage ein Wohnraummietverhältnis, ist die Räumungsklage bei dem Amtsgericht einzureichen, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Bei einem Gewerberaummietvertrag kommt es auf den Streitwert an, ob die Klage beim Amts- oder Landgericht einzureichen ist. Beträgt dieser mehr als 5.000,00 €, ist die Klage beim Landgericht einzureichen. Beim Landgericht herrscht Anwaltszwang, sodass nur ein Anwalt die Räumungsklage einreichen kann.

Viele Gerichte halten für eine Klage auf Räumung vorgefertigte Muster bereit. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie darauf achten, dass Name des Klägers, des Beklagten, der Kündigungsgrund und die bisherige Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter zur Kündigung dargelegt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter einen Widerspruch gegen die Kündigung erhoben hat.

INFO:

Vermieter sollten den Gerichtskostenvorschuss bedenken! Derjenige, der eine Klage einreicht, muss zunächst einen Vorschuss für die Gerichtskosten zahlen. Dieser Vorschuss wird anhand der Streitwerthöhe berechnet und kann bis zu mehrere Hundert Euro betragen. Bei fehlenden finanziellen Mitteln kann gemäß § 114 ZPO eine Prozesskostenhilfe beantragt werden. Eine solche wird jedoch nur genehmigt, wenn die Klage Aussicht auf Erfolg hat.

Schritt 4: Klagezustellung und Abwendungsmöglichkeiten

Nach Eingang der Klage beim Gericht wird diese innerhalb kurzer Zeit dem Mieter zugestellt. Je nach Kündigungsgrund hat der Mieter noch die Möglichkeit, die Räumungsklage abzuwenden. Eine ehemals wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage die noch ausstehenden Zahlungen beglichen werden. Der Vermieter ist dann gezwungen, seine Klage zurückzunehmen.

Achtung!

Eine ordentliche Kündigung, die gleichzeitig mit der außerordentlichen Kündigung erklärt werden kann, wird auf diese Weise nicht unwirksam.

Schritt 5: Die Verhandlung vor dem Amtsgericht

Im nächsten Schritt wird das Gericht einen Verhandlungstermin anberäumen. Vor dem Amtsgericht ist ein Anwalt nicht zwingend erforderlich, kann aber je nach Komplexität des Falles empfehlenswert sein. Im Rahmen des Termins muss der Vermieter alle Voraussetzungen der wirksamen Kündigung vortragen. Es obliegt ihm zu beweisen, dass ein Kündigungsgrund vorlag und der die Kündigung ordnungsgemäß erklärt hat.

Der Mieter erhält anschließend die Möglichkeit seine Verteidigungs- und Widerspruchsgründe vorzutragen. Als Beweismittel kommen für beide Seiten Urkunden, Zeugenaussagen, Gutachten oder Augenscheinobjekte in Betracht. In der Folge verfasst der Richter sein Urteil, welche dem Mieter und Vermieter zugestellt wird. Innerhalb eines Monats nach Urteilszustellung können sie dagegen Rechtsmittel einlegen. Erfolgt dies nicht, wird das Urteil mit Ablauf der Rechtsmittelfrist rechtskräftig und kann im Normalfall nicht mehr angegriffen werden.

Obsiegt der Vermieter, erhält er einen Titel, auf den er die Zwangsräumung stützen kann, der sogenannte Räumungstitel. Gewinnt der Mieter, wird die Kündigung für unwirksam erklärt und das Mietverhältnis besteht fort. Die unterliegende Partei muss dabei üblicherweise die Kosten des Verfahrens, einschließlich der Anwaltskosten, tragen. Von diesem Grundsatz existieren allerdings Ausnahmen. So hat beispielsweise der Vermieter die Kosten zu tragen, wenn der Mieter ihm keinen Anlass zur Klage gegeben hat und den Anspruch des Vermieters auf Herausgabe der Wohnung sofort anerkennt.

Schritt 6: Vollstreckung und Zwangsräumung

Der Gerichtsvollzieher verlangt von dem Vermieter oder gegebenenfalls von dessen Rechtsschutzversicherung eine Vorauszahlung für die Räumung. Sobald die Zahlung eingegangen ist, teilt der Gerichtsvollzieher dem Mieter und dem Vermieter den Termin für die Räumung mit. Zwischen der Ankündigung und dem Termin der Zwangsräumung müssen mindestens drei Wochen liegen. Wenn das Gericht in dem Titel eine Räumungsfrist festgelegt hat, verlängert sich dieser Zeitraum entsprechend.

Maßgeblich werden dabei zwei Arten der Räumung unterschieden: Die herkömmliche Räumung und die Räumung nach dem Berliner Modell.

Herkömmliche Räumung

Wenn die Wohnung auf herkömmliche Weise gemäß § 885 ZPO geräumt wird, wird neben dem Gerichtsvollzieher meistens auch ein Umzugs- oder Möbelunternehmen tätig, das sich um den Transport und die Aufbewahrung des Hausrats kümmert. Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten pfändbare Gegenstände herauskaufen und unpfändbare Gegenstände abholen. Nach Ablauf der Frist erfolgt eine Verwertung oder Vernichtung der Gegenstände. Grundsätzlich muss der Mieter die entstehenden Kosten begleichen. Der Vermieter muss hier allerdings in Vorleistung treten.

Berliner Modell

Dagegen kann das Berliner Modell um einiges kostengünstiger sein. Beim Berliner Modell macht der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB Gebrauch, um die Wohnung zu räumen. Der Gerichtsvollzieher wird nur teilweise mit der Vollstreckung beauftragt und befasst sich ausschließlich mit der Herausgabe der Mietsache, also der Wohnung an sich. Der Vermieter lagert sämtliche Haushaltsgegenstände ein und verzichtet auf die Beauftragung eines Umzugsunternehmens. Die “Einlagerung” kann beispielsweise einfach dadurch erfolgen, dass die Schlösser der Mietwohnung ausgetauscht werden. Dadurch hat der Vermieter die Verfügungsmacht über die Wohnung wiedererlangt und gleichzeitig den Zugriff auf Möbel und Haushaltsgegenstände erhalten. Anschließend hat der Mieter einen Monat Zeit, um seine unpfändbaren Gegenstände abzuholen. Die pfändbaren Gegenstände kann der Vermieter verkaufen.

Ist eine Zwangsräumung mit Kindern möglich?

Leben minderjährige Kinder in der Wohnung, macht dies für die Räumung erst einmal keinen Unterschied. Der Titel kann also auch Ihnen gegenüber durchgesetzt werden. In Einzelfällen kann dies bei volljährigen Kindern jedoch anders aussehen, etwa wenn diese in den Mietvertrag aufgenommen wurden. Oft sind allerdings Familien mit Kindern von einer Zwangsräumung besonders betroffen, so dass möglicherweise eine Aufhebung der Vollstreckung nach § 765a ZPO beantragt werden kann. Das Vollstreckungsgericht kann dann die Zwangsvollstreckungsmaßnahme untersagen, einstweilen einstellen oder ganz aufheben, wenn die Maßnahme unter Berücksichtigung aller Interessen eine Härte darstellt, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Die rechtliche Grundlage gemäß § 765a ZPO kommt nur dann infrage, wenn alle anderen Schutzvorschriften erschöpft sind oder keine Anwendung finden.

Allein das Vorhandensein von Kindern führt dabei nicht automatisch zu einer sittenwidrigen Härte. Es kommt vielmehr auf die jeweiligen besonderen Umstände an. Eine unbillige sittenwidrige Härte kann etwa angenommen werden, wenn eine Familie mit mehreren schulpflichtigen Kindern von einer Räumung bedroht ist und das Schuljahr noch nicht zu Ende ist. Ebenso können Schwangerschaft oder Krankheit zu einer unbilligen Härte führen. Es empfiehlt sich bereits frühzeitig zu intervenieren: Läuft die Räumungsklage und ist keine neue Wohnung in Aussicht, sollte beim Gericht ein Antrag auf Räumungsfrist gestellt werden. Gegebenenfalls kann bereits der Kündigung widersprochen werden.

Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?

Die Dauer vom Beginn der Klage bis zur Räumung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ergeht gegen den Mieter ein Versäumnisurteil oder erfolgt eine einstweilige Verfügung, kann es bereits nach drei Monaten zur Zwangsräumung kommen. Stellt dagegen der Mieter einen Räumungsschutzantrag und muss für die Klärung der Frage der “sittenwidrigen Härte” ein Gutachten über den Gesundheitszustand des Mieters eingeholt werden, kann der Prozess sich bis zu zwei Jahre oder länger hinziehen. Realistisch kann sich die gemeinsame Dauer der Räumungsklage und Dauer der Zwangsvollstreckung zwischen 6 Monaten und einem Jahr bewegen.

Für Vermieter ist in jedem Fall Vorsicht geboten: Einige Fehler können schnell zur Klageabweisung führen. In Deutschland gibt es nämlich einen starken Mieterschutz, sodass Entscheidungen häufig zulasten des Vermieters gehen können. Fehler können dabei bereits bei der Kündigung passieren. Um Formfehler und andere Mängel zu vermeiden, empfiehlt es sich bereits bei der Erstellung der Kündigung einen Anwalt hinzuzuziehen.

Was kostet eine Räumungsklage / Zwangsräumung?

Die Berechnungsgrundlage für die Kosten der Klage bildet der sogenannte Streitwert. Dieser beträgt üblicherweise die Höhe der jährlichen Nettokaltmiete. Beträgt die Kaltmiete beispielsweise 500 Euro im Monat, liegt der Streitwert der Räumungsklage bei 6.000 Euro. Auf dieser Grundlage berechnen sich die weiteren Kosten. Das sind insbesondere die Gerichts- und Anwaltskosten. Die Gerichtskosten für eine Instanz belaufen sich bei einem Streitwert von 6.000 Euro auf etwa 550 Euro. Dazu können bei der Räumungsklage Kosten für den eigenen Anwalt von 1.500 Euro und aufwärts kommen. Bezüglich dieser Kosten muss der Vermieter regelmäßig in Vorleistung treten. Verliert der Vermieter, können dazu noch die Anwaltskosten des Mieters in ähnlicher Höhe kommen.

Obsiegt der Vermieter und kommt es zu einer Räumung, können für eine Mietwohnung auch hier Kosten in Höhe von 2.000-3.000 Euro für den Vorschuss des Gerichtsvollziehers und das Umzugs- bzw. Entrümpelungsunternehmen entstehen. Die konkreten Kosten für eine Entrümpelung hängen dabei von Art und Menge des zu entsorgenden Hausrates, der Wohnfläche, dem Arbeitsumfang und weiteren Faktoren ab. Gerne bieten Ihnen die Rümpelhelden dabei professionelle Unterstützung an. Im Rahmen einer Besichtigung können wir Privat- und Firmenkunden ein unverbindliches Angebot zur Räumung der Wohnung zum Festpreis unterbreiten. Wenn Sie eine Wohnung räumen müssen, kontaktieren Sie gerne unser Team!

Sowohl die Kosten der Räumung als auch Gerichtskosten können Vermieter bei Obsiegen gegenüber dem Mieter geltend machen. Gegebenenfalls muss dafür ein gesondertes Verfahren geführt werden. Gleiches gilt für Mietausfälle, die häufig entstehen, weil der Mieter während des Verfahrens keine Miete mehr bezahlt.

Kann man eine Räumungsklage verhindern?

Als Mieter hat man verschiedene Möglichkeiten, eine Räumungsklage bzw. die Räumung der Wohnung zu verhindern. Droht Ihnen als Mieter die Räumungsklage und ist keine neue Wohnung in Aussicht, bestehen oft noch folgende Handlungsmöglichkeiten:

  1. Der Forderung nachkommen: Am einfachsten und schnellsten ist es, den Forderungen des Vermieters nachzukommen, soweit diesem Ansprüche zustehen.
  2. Zahlungsrückstände begleichen: Kündigt der Vermieter außerordentlich wegen bestehender Zahlungsrückstände, kann nach § 569 Abs. 3 BGB die Kündigung noch zwei Monate nach Zustellung der Klage dadurch unwirksam werden, dass die entsprechenden Zahlungen beglichen werden.
  3. Kündigung widersprechen: Mieter können einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn diese für den Mieter oder Angehörige des Haushaltes eine besondere Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses erklärt werden.
  4. Antrag auf Räumungsfrist: Zwangsräumung und keine neue Wohnung in Aussicht? Auch bei Pflicht zur Räumung, kann diese gegebenenfalls noch herausgezögert werden. Nach § 721 ZPO kann vor Abschluss des Gerichtsverfahrens ein Antrag auf Räumungsfrist gestellt werden. Je nach Umständen kann diese bis zu einem Jahr betragen.
  5. Fristgerecht ausziehen: Obsiegt der Vermieter im Klageverfahren, kann durch einen fristgerechten Auszug die Zwangsräumung noch verhindert werden. Üblicherweise wird eine Frist von 3 Wochen gewährt.
  6. Antrag auf Vollstreckungsschutz: Als letztes Mittel steht dem Mieter noch der Antrag auf Vollstreckungsschutz offen, wenn die zwangsweise Räumung eine sittenwidrige Härte bedeuten würde.

Wann lohnt sich eine Räumungsklage?

Eine Klage auf Räumung lohnt sich für Vermieter, wenn diese starke Beweise für eine Vertragsverletzung des Mieters haben oder ein berechtigtes Eigeninteresse geltend machen können. Für Mieter kann sich die Verteidigung gegen die Klage lohnen, wenn sie einen klaren Widerspruchs- oder Härtefallgrund haben. Beide Seiten sollten allerdings bedenken, dass der Klageweg teuer und nervenaufreibend sein kann. Als Alternativen können Schlichtung oder Mediation in Betracht gezogen werden. Das gilt insbesondere dann, wenn nicht Zahlungsrückstände der Grund für die Kündigung sind. Ein gemeinsames sachliches Gespräch kann oft bestehende Unstimmigkeiten beseitigen.

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