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Immobilienbewertung: Welche Faktoren den Wert Ihrer Immobilie bestimmen

Wer Besitzer einer Immobilie ist und einen Verkauf oder eine Vermietung erwägt, der benötigt eine möglichst genaue Vorstellung davon, wie viel das Objekt wert. Dieser Wert hängt von diversen Faktoren ab. Eine Pauschalaussage, die zum Beispiel lediglich auf die Wohnfläche und das Baujahr abstellt, ist deshalb nicht möglich. Laien, die keine Erfahrung in der Bewertung von Immobilien haben, stehen oftmals vor einem Problem: Gehen Sie von einem zu niedrigen Wert aus, verschenken Sie bares Geld beziehungsweise erzielen dauerhaft weniger Mieteinnahmen, als möglich wäre. Gehen Sie von einem zu hohen Wert aus, wird sich wahrscheinlich kaum ein Käufer oder Mieter finden, der die Immobilie beziehen will. Aus diesem Grunde kommen Immobilienbesitzer meistens um eine Wertermittlung durch einen professionellen Immobilienmakler nicht herum.

In diesem Artikel erfahren Sie zum einen, welche Faktoren den Wert einer Immobilie bestimmen und zum anderen, wer Ihnen bei der Bewertung Ihrer Immobilie helfen kann.

Kriterien für die Bewertung einer Immobilie

Die Lage der Immobilie

Ein Sprichwort besagt, dass für die Immobilienbewertung drei Dinge entscheidend sind: die Lage, die Lage und die Lage. Dies ist zwar ein wenig verkürzt, bringt aber doch einprägsam auf den Punkt, dass der Standort einer Immobilie absolut entscheidend für die Immobilienwertermittlung ist. Zwar verfügen Häuser und Wohnungen im ländlichen Raum oft über eine größere Wohnfläche und bisweilen auch über besser Ausstattungsmerkmale, dennoch sind sie in aller Regel günstiger als Immobilien, die sich in einer Innenstadt befinden. Dies gilt umso mehr, wenn die Immobilie im Zentrum einer bedeutenden Metropole liegt.

Die Lage entscheidet beispielsweise über die Anbindung an die Infrastruktur (Autobahnen, Bahnhöfe, gegebenenfalls einen Flughafen), als auch an alle erdenklichen Angebote, die örtlich gebunden sind: Dies betrifft die Erreichbarkeit von Lebensmittelgeschäften und Fachhändlern, aber auch die von (weiterführenden) Schulen, Ärzten, Krankenhäusern und kulturellen Angeboten. Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen.

Auch innerhalb der gleichen Stadt kann die Bewertung einer Immobilie erheblich variieren: Eine Lage im sozialen Brennpunkt beispielsweise reduziert sie, die Nähe zu womöglich international bekannten Attraktionen steigert sie. Bedeutend für die Immobilienbewertung ist jedoch nicht nur die Unterscheidung zwischen Stadt und ländlichen Raum, sondern diese muss jeweils noch in den größeren geografischen Kontext gesetzt werden. So kosten Immobilien in Hamburg oder München teils weitaus mehr als vergleichbare Objekte in Rostock oder Gelsenkirchen.

Alter und Zustand der Immobilie

Auch das Alter, insbesondere im Zusammenspiel mit dem Zustand, ist ein wesentlicher Faktor bei der Immobilienbewertung. Das Alter allein ist hier nicht entscheidend, was leicht daran zu erkennen ist, dass Altbauwohnungen in vielen Innenstädten fabelhafte Bewertungen haben – entscheidend ist vor allem der Zustand. Dies betrifft zum einen sichtbare Abnutzungen im Gebäude, die nicht kurzerhand behoben werden können, aber ganz besonders auch eine zunehmende Verschlechterung der Bausubstanz.

Hinzu kommt oft eine mangelnde energetische Bauweise, die bei potenziellen Käufern beziehungsweise Mietern erwartbar zu höheren Energiekosten führen wird. Dementsprechend werden Interessenten hier eine Reduzierung des Kauf- oder Mietpreises erwarten. Da die Restnutzungsdauer einer alten Immobilie oftmals verkürzt ist, wird bei diesen Objekten häufig eine Wertminderung berechnet. Diesem Umstand kann durch Sanierungsmaßnahmen entgegengewirkt werden, durch welche die Restnutzungsdauer wieder erhöht wird.

Vor einer Immobilienwertermittlung kann es sich daher lohnen, das Objekt mit neuen Türen, Fenstern, Fußböden, etc. auszustatten und / oder eine energetische Sanierung durchzuführen. Auch eine grundlegende Entrümpelung ist zu empfehlen, damit Interessenten einen positiven Eindruck von der Immobilie gewinnen.

Grundriss, Größe und Ausstattung

Natürlich ist auch die bloße Größe einer Immobilie von Bedeutung, aber auch der genaue Grundriss. So kann ein Schlafzimmer, dessen Fenster zu einer viel befahrenen Straße hingehen, den Wert reduzieren. Die Ausstattung ist ebenfalls ein wichtiger Bewertungsfaktor: Eine neue Küche oder ein luxuriöses Badezimmer steigert den Wert der Immobilie praktisch zwangsläufig.

Angebot und Nachfrage

Ob der Preis einer Immobilie steigt oder fällt, ist auch von der Nachfrage und dem damit in Wechselwirkung stehenden Angebot abhängig. Es gibt diverse Faktoren, die dazu führen können, dass bestimmte Objekte oder Lagen plötzlich gefragter sind als zuvor. Siedelt sich zum Beispiel ein international bekanntes Großunternehmen nahe einer kleinen Stadt an, können dort angesichts des erwarteten Zuzugs von hoch bezahlten Arbeitskräften die Immobilienbewertungen in die Höhe schnellen.

Wer führt eine Immobilienbewertung durch?

Sie möchten eine Immobilienwertermittlung durchführen lassen? Vorsicht! In Deutschland gibt es keine gesetzlichen Vorschriften darüber, wer Immobilien bewerten darf. Praktisch hat jedermann das Recht, eine Immobilienbewertung durchzuführen. Als Immobilienbesitzer sind Sie sicher zum einen darauf bedacht, den Wert Ihrer Immobilie möglichst fair schätzen zu lassen, andererseits wollen Sie wahrscheinlich auch die Ihnen durch die Bewertung entstehenden Kosten gering halten. Hier sollte jedoch nicht am falschen Ende gespart werden, denn eine Immobilienbewertung, die von einer fachlich ungeeigneten Person durchgeführt sind, kann schnell zu hohen finanziellen Verlusten infolge einer falschen Wertermittlung führen.

Sachverständige und Gutachter

Für ein Immobiliengutachten können Sie sich an einen Gutachter oder Sachverständigen wenden. Allerdings muss hier eine Differenzierung innerhalb dieser Berufsgruppe vorgenommen werden:

  • Freie Gutachter erstellen Immobiliengutachten, die rechtlich nicht bindend sind. Diese Gutachter sind nicht zur Unabhängigkeit verpflichtet, weshalb eine von Ihnen durchgeführte Wertermittlung von Ämtern und Gerichten regelmäßig nicht anerkannt wird.
  • Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter verfügen sicher über fundierte Kenntnisse in der Immobilienbewertung, da sie durch die Industrie- und Handelskammer beziehungsweise durch die Architektenkammer in diese Funktion berufen worden sind. Immobiliengutachten dieser Personen werden von Ämtern und Gerichten grundsätzlich anerkannt.
  • Staatlich anerkannte Immobiliengutachter sind ebenfalls vereidigt. Ihre Immobilienbewertungen werden nicht nur von Ämtern und Gerichten anerkannt, sie sind gleichermaßen oft in deren Auftrag tätig.
    Beachten Sie, dass die Bestellung eines Gutachters oder Sachverständigen immer mit Kosten verbunden sind, über deren Höhe Sie sich im Vorfeld vollständig informieren sollten.

Immobilienmakler

Der klassische Immobilienmakler ist ebenfalls ein kompetenter Ansprechpartner, wenn es um die Bewertung von Immobilien geht. Wer als Immobilienmakler in einer entsprechenden Firma tätig ist, hat eine fundierte Ausbildung durchlaufen und versteht sein Handwerk. Makler kennen den Immobilienmarkt in „ihrer“ Stadt besser als alle anderen und sind daher in der Lage, sehr realistische Preise für Ihre Immobilie zu ermitteln. Einen Immobilienmakler bei der Bewertung Ihrer Immobilie einem Gutachter oder Sachverständigen vorzuziehen, hat zudem den Vorteil, dass der Immobilienmakler selbst ein Interesse am Verkauf beziehungsweise an der Vermietung Ihres Objekts hat, da er auf Provisionsbasis arbeitet und es deshalb in seinem eigenen Interesse liegt, für Sie den bestmöglichen Preis herauszuholen.

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